Registrazione contratti di locazione

Nel caso in cui si voglia dare in affitto un bene immobile, casa o terreno, vi è l’obbligo di stipulare un Contratto di Locazione, e di effettuare successivamente la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore).

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili devono essere obbligatoriamente registrati dal proprietario (Locatore) o dall’affittuario (Conduttore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.


IMPOSTA DI REGISTRO

L’imposta di registro che grava sui contratti di locazione ordinari (senza opzione per la “cedolare secca”) è pari al 2% del canone annuo con un minimo di imposta pari ad euro 67,00; è inoltre dovuta l’imposta di bollo, variabile dal numero di pagine e di copie del contratto, con un minimo di 32,00 euro.

L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato.

IMMOBILE PERCENTUALE
Fabbricati a uso abitativo 2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura 1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA
2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

  • Pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo);
  • Versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

CEDOLARE SECCA

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

È possibile optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

In caso di proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga. La conferma dell’opzione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.


QUANTO SI PAGA

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • Nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, comma 1, lettere a) e b) del decreto legge 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché degli altri comuni capoluogo di provincia;
  • Nei comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Cipe.

REGISTRAZIONE TELEMATICA

Presso i centri abilitati del CAF CISAL puoi chiedere la registrazione telematica per:

  • Locazione a tassazione ordinaria, con pagamento on-line di quanto dovuto per bollo ed imposta di registro;
  • Locazione con cedolare secca;
  • Pagamento imposta di registro annualità successive;
  • Proroga locazione;
  • Comunicazione di variazione scelta tassazione;
  • Risoluzione anticipata contratto di locazione.